Compravendita casa donata, ecco tutte le novità

Il Ddl Semplificazioni ha apportato alcune interessanti novità che da quest’anno dovrebbero rendere un po’ più serena l’operazione di compravendita di una casa donata, una transazione che ha creato non pochi turbamenti in passato, per il rischio che le azioni di riduzione dei legittimari avrebbero potuto impattare sui diritti del terzo acquirente.

Di contro, con le novità introdotte dal legislatore, nella gran parte dei casi sarà solo il donatario a compensare i legittimari che ritengono di aver subito un pregiudizio alla propria quota di eredità, mentre il terzo acquirente sarà quasi sempre lasciato indenne da ogni ripercussione.

Quali sono le novità del Ddl Semplificazioni

Entrando più nel dettaglio, rileviamo come la principale novità contenuta nel Ddl Semplificazioni sia l’intervenuta modifica del testo dell’art. 563 cod. civ., che prima della riforma sanciva che “se i donatari contro i quali è stata pronunziata la riduzione hanno alienato a terzi gli immobili donati e non sono trascorsi venti anni dalla trascrizione della donazione, il legittimario, premessa l’escussione dei beni del donatario, può chiedere ai successivi acquirenti, nel modo e nell’ordine in cui si potrebbe chiederla ai donatari medesimi, la restituzione degli immobili”.

Dopo la riforma del testo, invece, la norma prevede che “la riduzione della donazione non pregiudica i terzi ai quali il donatario ha alienato gli immobili donati, fermo l’obbligo del donatario medesimo di compensare in denaro i legittimari nei limiti in cui è necessario per integrare la quota ad essi riservata”.

Pertanto, il legislatore ha provveduto a eliminare il riferimento al termine ventennale per l’azione di riduzione dei legittimari nei confronti dei terzi, ma ha precisato come tale ipotesi sia ammessa solo nelle ipotesi in cui l’avente causa del donatario lo sia a titolo gratuito, e che il donatario si sia rivelato in tutto o in parte insolvente.

Come cambiano i termini per trascrivere la domanda di riduzione

A subire dei cambiamenti sono anche i termini di trascrizione della domanda di riduzione delle disposizioni testamentarie per lesione della quota di legittima da parte degli aventi diritto. 

Il nuovo testo prevede infatti che i termini per la trascrizione siano ridotti a soli 3 anni mentre, prima della riforma, sarebbe dovuta avvenire entro 10 anni dall’apertura della successione. 

A quali successioni si applicano le nuove norme

Le nuove norme come riviste nel Ddl Semplificazioni si applicano a tutte le nuove successioni, ovvero a quelle che sono aperte successivamente all’entrata in vigore del provvedimento.

Ne deriva che sulle successioni che invece sono già aperte sarà proponibile azione di restituzione degli immobili anche verso gli aventi causa dei donatari, nel caso in cui:

• sia già stata notificata e trascritta domanda di riduzione;
• quest’ultima sia notificata e trascritta entro sei mesi dalla data di entrata in vigore del Ddl;
• se i legittimari, entro sei mesi dalla data di entrata in vigore del Ddl, notificano e trascrivono nei confronti del donatario e dei suoi aventi causa un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione.