Compravendita di un immobile donato: quali rischi per chi acquista?

Molto spesso l’operazione di compravendita di un immobile proveniente da donazione è vista con particolare sospetto da chi acquista, poiché timoroso che gli eredi legittimari possano intentare delle azioni legali che potrebbero turbare il proprio patrimonio.

Ma c’è davvero da temere? L’operazione di acquisto di un immobile di provenienza donativa è davvero così pericolosa? Cosa possiamo fare per tutelarci dai rischi dell’acquisto di un immobile che proviene da atto di donazione?

La posizione degli eredi legittimari nella donazione degli immobili

Esemplificando un tema che per molti potenziali acquirenti è intriso di poca chiarezza, ricordiamo subito che il rischio che l’acquirente corre nel dar seguito a un’operazione di compravendita di immobili che provengono da un atto di donazione è legato al fatto che una particolare categoria di eredi (i legittimari), coincidente con i parenti più prossimi del defunto (principalmente, coniuge e figli), possa far valere i propri diritti con azioni di riduzione prima, e restituzione poi.

La legge riconosce infatti agli eredi legittimari delle quote del patrimonio del defunto, su cui il de cuius in vita non può dunque liberamente disporre. Ne consegue che se i legittimari ritengono che le loro quote siano state violate da una donazione effettuata dal defunto mentre era in vita, possono esperire delle azioni legali che sono finalizzate a ripristinare una situazione di correttezza.

Non tutti sanno, in tal proposito, che il patrimonio su cui si calcolano le quote disponibili e indisponibili non include solamente quanto compreso in eredità, bensì anche i beni che sono stati donati in vita.

Le azioni di riduzione e di restituzione

Di qui, il rischio concreto che è sottostante l’operazione di compravendita di un immobile che proviene da donazione: la possibilità che i legittimari, resisi conti della lesione della quota di legittima, possano avanzare delle azioni di riduzione, in subordine alle azioni di restituzione, e cercare di reintegrare quanto di proprio interesse.

Pertanto, una volta esperite le azioni di riduzione, i legittimari potranno soddisfare le proprie pretese sui beni del donatario. Se il patrimonio di quest’ultimo non dovesse essere sufficiente, si procederà a far valere i propri diritti anche sul patrimonio dei soggetti che sono i successivi acquirenti, fino all’ottenimento della restituzione di quanto dovuto.

Come proteggersi dai rischi in caso di acquisto di immobili di provenienza donativa

Ma come proteggersi dai rischi che l’acquirente corre in caso di acquisto di immobile di provenienza donativa?

Innanzitutto, ricordiamo come la legge preveda un termine di prescrizione di venti anni dal momento della trascrizione della donazione, per le azioni di restituzione contro i terzi aventi causa. Trascorso questo termine – salvo l’ipotesi che i legittimari non lo abbiano interrotto trascrivendo l’atto di opposizione della donazione – l’operazione di compravendita potrà essere effettuata senza patemi d’animo.

Nel frequente caso in cui invece non siano trascorsi venti anni, l’acquirente potrà tutelarsi ottenendo una espressa rinuncia all’azione di riduzione o all’azione di restituzione da parte dei legittimari. Se ciò non fosse ritenuto conveniente o possibile, rimane aperta la possibilità di stipulare specifiche polizze assicurative.

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