Ruolo e responsabilità del notaio nella compravendita immobiliare

Nella compravendita immobiliare la figura del notaio acquisisce un ruolo di grande rilievo per assicurare la regolarità formale e sostanziale dell’atto di acquisto. Il notaio è infatti un pubblico ufficiale che opera come libero professionista assicurando – mediante la sua imparzialità – la tutela degli interessi delle parti e il compimento degli interessi manifestati.

Ma cosa fa esattamente il notaio nella compravendita immobiliare? Il suo ruolo si limita alla stesura dell’atto o ci sono attività preliminari e successive alla stipula dell’atto?

Le attività del notaio nella compravendita immobiliare

Intuibilmente, le attività del notaio nella compravendita immobiliare non si esauriscono certamente nel giorno della stipula dell’atto.

Per esempio, in tempi precedenti alla stipula del rogito, al notaio è richiesto di effettuare una serie di verifiche che servono ad accertare che sull’immobile oggetto di contratto non vi siano iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli, e per verificare la regolarità urbanistica, edilizia e catastale dello stesso bene.

Una volta che sono state completate tutte le verifiche necessarie, il notaio procede con la stesura dell’atto di compravendita. Il giorno del rogito, dopo aver accertato la generalità dei comparenti, il notaio darà lettura dell’atto e, effettuato il passaggio di denaro (di norma, con bonifico bancario o con il ricavato del mutuo), chiederà alle parti la sottoscrizione dell’atto di compravendita ponendo fine all’iter e suggellando il trasferimento di proprietà del bene dal venditore all’acquirente.

Cosa fa il notaio dopo la compravendita

I compiti del notaio non si esauriscono certo con il giorno del rogito, considerato che al pubblico ufficiale è richiesto di procedere alla trascrizione dell’atto sui registri immobiliari.

Particolarmente importante poi, ai fini fiscali, è la cura del versamento all’Agenzia delle Entrate, per conto della parte acquirente, delle imposte che sono state riscosse al momento della stipula dell’atto. Le imposte percepite sono:

• di registro, in misura percentuale sul valore della rendita dell’immobile, pari al 2% per acquisto della prima casa e al 9% per altre case. Nell’ipotesi di acquisto da costruttore, l’imposta di registro viene sostituita dall’imposta sul valore aggiunto (IVA);
• ipotecaria, addebitata in tutte le ipotesi in cui vengono effettuate iscrizioni, trascrizioni o annotazioni nei registri immobiliari, nella misura di 50 euro per compravendite fra privati di abitazioni non di lusso, e di 200 euro se invece l’acquisto è assoggettato a IVA;
• catastale, nell’ipotesi – come avviene nell’atto di compravendita – in cui un immobile cambi proprietario o su di esso siano iscritti diritti reali e registrati al catasto. La misura dell’imposta catastale è pari a 50 euro per gli immobili non di lusso e di 200 euro per gli immobili soggetti a IVA;
• di bollo, in misura fissa pari a 230 euro.

Ricordiamo inoltre che se l’acquirente lo richiede, il notaio deve accantonare su un conto vincolato le somme che l’acquirente versa al venditore, consegnandole a quest’ultimo solo dopo l’avvenuta trascrizione del rogito nei registri immobiliari.