Affitti brevi: le nuove norme da rispettare nel 2025

Il mercato immobiliare è un settore complesso in cui, chi cerca casa, spesso non lo fa con l’obiettivo di acquistare un appartamento dove vivere. Al contrario, sono sempre di più le persone che comprano in ottica di investimento, per approfittare delle grandi opportunità offerte dagli affitti brevi. Soprattutto in una città come Milano, infatti, esiste una forte domanda di locazioni temporanee fatta di lavoratori, studenti o turisti che desiderano un appoggio per poche notti e non una sistemazione più a lungo termine.

Negli ultimi mesi si è a lungo discusso su questa possibile fonte di reddito, sia perché da essa dipende una minore disponibilità di case in vendita e in locazione (con un conseguente aumento dei prezzi), sia perché era regolamentata da poche norme. A partire dal 2025, però, sono entrate in vigore nuove direttive che è bene conoscere prima di decidere se sfruttare questa occasione di guadagno oppure no.

Scopriamo allora qual è la situazione attuale degli affitti brevi in Italia e che cosa è cambiato con il nuovo anno.

Affitti brevi in Italia: una panoramica generale

Perfettamente in linea con il generale andamento europeo, anche l’Italia ha assistito a un’improvvisa impennata degli affitti brevi negli ultimi anni.

Nell’estate appena trascorsa, ad esempio, il numero di prenotazioni è aumentato del +8% rispetto ai dodici mesi precedenti, stando alla ricerca condotta da AirDna, sito che raccoglie i dati dei principali portali specializzati in questa particolare proposta ricettiva. All’incremento della domanda, inoltre, è seguito anche un aumento del prezzo medio di vendita dei singoli posti letto che, tra giugno e agosto, è stato di circa 210 euro a notte.

Il trend recente ha dunque confermato un sempre maggior successo delle locazioni per le vacanze, soluzione che spesso viene valutata prima dei più tradizionali hotel in virtù di una maggiore comodità per chi visita una nuova città. Investire negli affitti brevi ha quindi iniziato a interessare un grande numero di compratori, tendenza che ha complicato ulteriormente la ricerca per chi invece vuole acquistare una casa a uso abitativo.

Essendo diventato un settore particolarmente interessante anche nel Belpaese, nel corso del 2024 il Governo ha avviato una fase di sperimentazione per una migliore regolamentazione. Dai primi giorni di gennaio 2025 diverse novità sono diventate ufficiali, costringendo tutti gli operatori già attivi (e chi vorrà aggiungere questa opportunità di guadagno alle proprie fonti di reddito da qui in avanti) ad adattarsi ai cambiamenti.

Le nuove regole per gli affitti brevi in Italia nel 2025

Ma quali sono, nello specifico, le novità introdotte a partire dal 1 gennaio 2025 sugli affitti brevi in Italia? Nelle righe che seguono abbiamo raccolto le quattro principali.

CIN obbligatorio

La prima novità prevede che ogni immobile utilizzato per gli affitti brevi venga riconosciuto attraverso l’attribuzione del CIN – Codice Identificativo Nazionale. Questo obbligo è una misura che il Ministero del Turismo ha voluto adottare con l’obiettivo di avere una panoramica chiara di tutti gli appartamenti attivi nel settore, potendo così garantire una miglior gestione del fenomeno.

Il CIN deve essere esposto fuori dalla struttura e funge da garanzia per chiunque decida di prenotare una o più notti al suo interno. Con questo numero, inoltre, si punta a contenere l’evasione fiscale, rendendo identificabile ogni attività e monitorandone le operazioni sul mercato. Chi non rispetta questa regola, peraltro, sarà costretto a pagare una sanzione che può andare dagli 800 ai 10.000 euro.

Dotazioni di sicurezza

Un altro nuovo obbligo riguarda le dotazioni di sicurezza che, dal 1 gennaio 2025, devono essere presenti all’interno degli immobili destinati agli affitti brevi. Più nel dettaglio, tutte le unità immobiliari adibite a locazioni brevi o a finalità turistiche e gestite in qualunque forma (imprenditoriale o meno) devono essere munite di:

• dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio
• estintori portatili a norma di legge: almeno uno su ogni piano e almeno uno ogni 200 metri quadrati di superficie

Questa regola rimane valida anche qualora l’affitto breve riguardasse una sola stanza della casa.

SCIA e Partita IVA sopra i 5 immobili in locazione

Le nuove norme in materia di affitti brevi riguardano anche la gestione dell’attività a livello fiscale. Da quest’anno, infatti, chi concede in locazione almeno 5 appartamenti è obbligato a trasmettere la SCIA – Segnalazione Certificata di Inizio Attività e ad aprire Partita IVA.

In particolare, la norma riguarda:

• Chiunque affitti fino a 30 giorni in un anno non per finalità turistiche
• Chiunque affitti per più di 30 giorni in un anno per finalità turistiche

Key box e self check-in

Da ultimo, il nuovo regolamento ha toccato anche le contestate key box e i self check-in, considerati strumenti poco idonei per garantire la sicurezza tanto degli ospiti, quanto dei proprietari. Stando alle nuove norme:

• È vietato l’utilizzo delle cassette di sicurezza con all’interno le chiavi dell’appartamento, agganciate a cancelli poco lontani dall’ingresso
• È vietato il riconoscimento degli ospiti a distanza e il check-in dovrà avvenire di persona

Entrambi i provvedimenti complicano quindi la gestione degli immobili da parte di chi non vive nella città su cui ha investito, che dovrà adottare nuove modalità per continuare a esercitare la sua attività.